Нажмите здесь и зарезервируйте для самых низких гарантированных тарифов Нажмите здесь и зарезервируйте для самых низких гарантированных тарифов

МЕКСИКАНСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ


Иностранец может приобретать права на недвижимость в мексиканских прибрежных и приграничных зонах через траст под названием Fideicomiso, который является юридическим инструментом, аналогичным тому, который применяется в Соединенных Штатах. Благодаря этому доверию, недвижимость управляется квалифицированным и лицензированным банком от имени бенефициара траста (владельца). Юридический эффект доверия позволяет бенефициару действовать как владелец недвижимости, и, таким образом, доверие соответствует мексиканским законам. Бенефициар имеет право на полное использование, пользование и прибыль от недвижимости. Бенефициар может арендовать недвижимость, заимствовать средства и продавать имущество. В законодательстве Мексики предусматривается, что первоначальный срок доверия на 50 лет может быть продлен на дополнительные 50-летние периоды по письменному запросу бенефициара траста. Когда бенефициар желает, имущество может быть продано прямо или продано с учетом предположения о существующем доверии. Все поступления принадлежат бенефициару траста, подлежащему уплате всех соответствующих налогов.

"Покупка недвижимости к югу от границы"

Закупка недвижимости в Мексике резко изменилась за последние 10 (10) лет для иностранных, не мексиканских граждан. Начиная с 1994 года федеральное правительство Мексики либерализовало права собственности на все имущество в пределах охраняемой конституцией области, известной как «запрещенная зона». Будущие покупатели за пределами границ Мексики, желающие приобрести туристические объекты (жилищные проекты, кондоминиумы и проекты с временным участием), деревенская, промышленная или городская собственность, теперь могут обладать большей свободой права и правами собственности в соответствии с требованиями и защитой законодательства Мексики о новых иностранных инвестициях. В Мексике, как и в США, передача прав на недвижимое имущество осуществляется федеральными, государственными и местными законами. Иностранные граждане, желающие приобрести собственность, подлежат разрешению и регистрации в Министерстве иностранных дел Мексики. Это агентство федерального уровня несет ответственность за предоставление законно необходимых разрешений и разрешений на покупку земли в Мексиканской Республике, а также на приобретение недвижимости или прав на нее.

Покупка недвижимости в Мексике не похожа на покупку недвижимости в США

Однако покупка юга границы не похожа на покупку недвижимости в США, и покупатели всегда должны помнить, что они не в Соединенных Штатах. Мексиканская правовая система не совпадает с ее американским эквивалентом. Это не означает, что операции в сфере недвижимости (операции) в Мексике совершенно разные или более сложные, чем в США, но здравый смысл всегда следует выполнять. Худший покупатель может сделать это, чтобы оставаться не осведомленным о законах и процедурах, связанных с переводом недвижимости в иностранную страну. Мексика не является «диким Западом», поскольку некоторые могут воспринимать, где что-либо идет, и преобладающее мексиканское отношение «поверьте мне, никаких проблем». Для не мексиканских покупателей важно понять, что Мексика имеет формальность закона с санкционированным регулированием процедур развития недвижимости на всех уровнях, и эта формальность сочетается с уставной структурой правительства для юридического перемещения недвижимого имущества.

Иностранные покупатели должны знать те же основные проблемы, которые любой разумный покупатель использовал бы при приобретении недвижимости. Кроме того, они не должны зависеть от продавца за информацию или советы относительно собственности, потому что у них нет способа узнать, правильно ли это. Они должны получить статус титула собственности, требующей углубленного поиска по названию. Они должны быть осведомлены о типе контрактов, которые будут использоваться для договора купли-продажи (compraventa) и подготовки документа (escritura publica) нотариусом (notario publico) в Мексике. Они должны быть осведомлены о серьезных денежных депозитах и условных депонированиях, и в конечном итоге покупатель должен иметь представление о фактическом методе передачи в Мексике и о том, как юридический титул или бенефициарный интерес (fideicomiso) передаются и регистрируются для иностранных покупателей.

Имеет ли продавец правовое название?

Первое, что должен учитывать покупатель, заключается в том, имеет ли продавец имущества правовое право собственности на имущество, и если да, то может ли оно быть юридически передано. Хотя это представляется логичной и предвидимой мерой предосторожности, было зафиксировано много документов, в которых иностранцы считали, что они приобрели недвижимость, только чтобы узнать позже, что продавец не смог передать юридический титул. Очень просто продавец не владел этим имуществом или не выполнил необходимые процедуры разработки для перевозки недвижимости. Хорошим примером может быть аграрная земля (эхидо), не должным образом упорядоченная, или передача единицы кондоминиума, у которой нет зарегистрированного режима кондоминиума (режим de condominio) или даже продажа участка или дома в жилом подразделении (fraccionamiento) который не имеет необходимых и опубликованных утверждений о государственном / муниципальном развитии. В любом из этих случаев результатом является то, что покупатель заплатил деньги за приобретение имущества, но не может получить юридически зарегистрированный титул или долю бенефициара в мексиканском банковском тресте.

Как подтвердить, что у продавца есть юридический титул?

Должен быть выполнен соответствующий поиск собственности. Покупатель должен всегда спрашивать у продавца копию титула, подтверждающего право собственности на недвижимость. Покупатель должен запросить копию свидетельства о залоге (certado de libertad de gravamen) на имущество, которое должно указать владельца записи, площадь поверхности и классификацию типа собственности, юридическое описание и наличие залогов или обременений, зарегистрированных в отчете против собственности.

Покупатель также может запросить у местного налогового органа сертификат об отсутствии налогового обязательства (certado de no aduedo). Notario publico отвечает за поиск названия в мексиканских транзакциях. Тем не менее, нотариус обычно рассматривает только текущий акт и текущий сертификат удержания, что дает возможность короткой или неполной истории прав собственности. Сегодня есть компании, занимающиеся титулом в США, а также мексиканские компании, которые облегчают процесс экспертизы титула на более глубокой основе и выпускают либо обязательство по страхованию титула на территории Мексики, либо отчет о титуле от мексиканской компании. У иностранного покупателя всегда есть возможность нанять мексиканского адвоката для предоставления юридического заключения о статусе титула.

Контракты и соглашения

Большинство сделок с недвижимостью в Мексике будет иметь как минимум два (2) контракта: (i) предложение и принятие (oferta) и / или долговое соглашение (contrato de promesa): и (ii) договор купли-продажи (contrato de compraventa). Первые два являются предварительными соглашениями, содержащими основную транзакционную информацию. Они не являются инструментами, по которым право собственности на имущество передается покупателю. Второй контрактный документ - это соглашение, которое должно быть протоколировано нотарио, которое передаст право собственности покупателю. Он может иметь несколько различных форм: договор доверительного управления недвижимостью (contrato de fideicomiso), соглашение о резервном праве (contrato de compraventa con reserva de dominio) или предоставление прав на доверительное управление недвижимостью (contrato de cesion de derechos fideicomisarios). Гражданский кодекс определяет соглашение (convenio) в качестве соглашения (acuerdo) между двумя или более лицами для создания, передачи, изменения или погашения обязательств. В частности, Гражданский кодекс определяет договоры как соглашения, которые производят или передают обязательства и права. В целом, контракты на недвижимость в Мексике должны быть зарегистрированы перед нотариусом и, чтобы быть обязательными для третьих лиц, они должны быть поданы в государственный реестр имущества. Когда есть письменное согласие на предложение, рекомендуется, чтобы адвокат покупателя составил договор купли-продажи или долговое соглашение. Поскольку это соглашение является единственным наиболее важным документом, который покупатель выполнит с продавцом, а содержание соглашения определит условия сделки, покупатель должен настаивать на том, чтобы его адвокат взял на себя эту ответственность.

Основное различие между транзакциями между США и Мексикой

Есть много аспектов мексиканских сделок с недвижимостью, которые очень похожи на сделки, закрытые в Соединенных Штатах. Легко предположить, что основные термины и принципы, с которыми покупатель знаком в США, также сохраняются в Мексике. Однако иностранному покупателю гораздо выгоднее ничего не принимать. Два таких условия - условное депонирование (plica) и серьезный денежный депозит. В Соединенных Штатах компания условного депонирования или титул или лицо, юридически уполномоченное выступать в качестве агента условного депонирования, будет выполнять функции по обслуживанию депонированных функций и серьезным денежным средствам. В любом случае компания или физическое лицо, которое осуществляет процедуру условного депонирования, лицензируется и уполномочивается законом для этого. Они несут юридическую ответственность, чтобы убедиться, что согласованные условия соглашения об условном депонировании будут выполнены до того, как будут выпущены какие-либо средства. Это не норма в Мексике. Исторически сложилось так, что иностранные покупатели дали серьезные деньги в качестве контрактного вознаграждения продавцу. И во многих случаях агент по операциям с недвижимостью или брокер, участвующие в транзакции, выступали в качестве агента условного депонирования. Брокеры по недвижимости не лицензируются в Мексике и обычно не создают отдельные счета для серьезных депозитов. Оговорка здесь явно сделана жирным шрифтом. Если иностранный покупатель желает дать серьезные деньги продавцу или агенту по недвижимости в сделке, будьте готовы не возвращать его!

Только до недавнего времени в стране появились несколько мексиканских компаний условного депонирования с использованием банковских счетов в США для серьезных депозитов. То же самое можно сказать и о нескольких брокерских компаниях. Иностранный покупатель всегда должен проявлять осторожность и использовать здравый смысл, когда дело доходит до их денег и кому они его дают. Как часто говорят, не оставляйте свои мозги на границе!

Закрытие сделки и роль Notario Publico

В конечном счете, иностранные покупатели доходят до того момента, когда они готовы заключить сделку и получить право собственности на недвижимость. В Мексике все операции с недвижимостью и юридическое перевооружение любого типа собственности связаны с участием notario publico. Хотя их название переводится как «нотариус», обязанности нотариусов публики значительно превышают формализацию подписей. Назначенные губернатором штата и исполнительной ветвью федерального правительства для конкретного государственного округа, нотариусы являются адвокатами, которые должны пройти два обширных экзамена для получения своих пожизненных назначений. В типичной сделке они подготовят акт передачи в соответствии с «протоколизованным» соглашением о купле-продаже. Нотарио объединяет покупателя и продавца для формализации передачи собственности, и они разрешают соответствующие подписи при исполнении эскритуры. И, наконец, после того, как передача собственности была оформлена, нотарио будет записывать escritura с публичным реестром имущества, в котором находится имущество. До закрытия дополнительные обязанности нотарио включают в себя: (i) изучение документов стороны продажи для обеспечения их точности и легитимности; (ii) проверить право собственности; и (iii) осуществлять поиск в публичных отчетах для определения статуса права собственности на имущество и наличия залогов против собственности. Notario также несет ответственность за сбор всех применимых налогов на имущество и государственных трансфертных налогов. Однако, как представитель государства, нотарио не гарантирует права собственности на недвижимость и не несет никакой юридической ответственности за правонарушения. Короче говоря, покупатель не может требовать реституции против notario в случае, если покупатель терпит денежные убытки из-за дефекта названия, если в мексиканском суде не будет доказано мошенничество, искажение или грубая халатность.

Как насчет покупки недвижимости в «запретной зоне»?

Недавно запрещенные зоны были ликвидированы в большинстве районов Мексики, однако,

Название для всей недвижимости в «запрещенной зоне», приобретаемой иностранными покупателями, может быть предоставлено только юридически и зарегистрировано одним из двух способов: (i) в мексиканском банковском тресте (fideicomiso) для всех объектов, заявленных на жительство; или (ii) в мексиканской корпорации для всех нежилых объектов недвижимости. Между закрытым регионом или «серой областью» нет никакого отношения к иностранному приобретению в ограниченной зоне (100 км вдоль всех границ, 50 км вдоль всех береговых линий, всего в Нижней Калифорнии) Мексики. Иностранные граждане могут быть единственными и эксклюзивными акционерами мексиканской корпорации, которая имеет право на бесплатное прохождение права собственности на нежилое имущество в запретной зоне. При любом приобретении недвижимости в Мексике не мексиканские покупатели должны всегда регистрировать свою долю собственности у министра иностранных дел и должны отказаться от своих прав на вмешательство иностранного правительства в случае спора о собственности. Это известно как пункт Кальво, который закреплен в конституции и содержится во всех соглашениях о банковских трастах. Следует отметить, что мексиканские банки, выступая в качестве доверительного управляющего для иностранного покупателя в fideicomiso, не дают никаких гарантий или гарантий права собственности на имущество в доверительном управлении и не предоставляют никаких реституций в случае дефекта названия. Иностранным покупателям всегда следует консультироваться с адвокатами США или Мексики в отношении сделок с недвижимостью. Они также могут связаться с фирменными компаниями США, чтобы помочь им ответить на вопросы о проблемах с доставкой, поиске по названию и политике названий для предполагаемого имущества, а также соображений по учету эскроу. И последнее предупреждение о покупке: если вам скажут продавец или агент, что этот красивый участок земли на границе или этот прекрасный дом на пляже не обязательно должен находиться в корпорации или в доверии, или он не нужен быть закрытым нотарио, немедленно уйти, и очень быстро!

Примечание. Хотя эта информация предназначена для того, чтобы помочь не мексиканским покупателям лучше понять, как работает недвижимость в Мексике, это не юридическое заключение, и оно не предназначено для замены должной осмотрительности потенциальных покупателей.

Acanto hotels

Acanto Condo Hotel & Аренда недвижимости для отдыха

Эл. адрес: reservations@acantohotels.com
Calle 16 Nte Bis Mz 27 Lote 18, Centro, Playa del
Carmen
, Quintana Roo
, 77710, MEXICO

Book Now